评论 鸿坤金融谷差异化突围

作者 永利高 来源 财经动态 浏览 发布时间 2017年07月13日

    在房地产税基本方案基本成型并开始小范围征求意见的同时,事关社会公众直接利益的房地产税“起征点”问题,也正在悄然之间逐步明朗化。税率和起征点则是房地产税基本方案中,最关键的两个要点。(中国经营报)

    最近国研中心一研究员“房地产税立法初稿已基本成形,正在内部征求意见并不断完善中”的信息披露,引起市场的高度关注,成为媒体讨论的焦点。其实,回顾历次税种改革,争议最大的莫过于个人所得税和房产税。其中,个人所得税改革的方向和功能定位上,对于推进综合加分类的综合个人所得税制度的共识大于争议,所以改革推进相对顺利。但是房产税改革则在其功能定位方面争议非常大。即使在顶层设计层面,也存在不同认识,重庆和上海试点房产税出现两个截然不同的版本,就是一个佐证。

  据统计,在新出炉的中国企业500强榜单中,有32家房企上榜。在32家房企中,28家房企均涉足产业地产业务。万科、万达、鸿坤等品牌房企已涉足产业园区运营领域,抢占先机。在众多知名房企的涉足以及政策的大力支持下,产业地产有望迎来新一轮发展契机。

  产业地产售租模式

    由于市场高度关注,相关部门担忧信息披露会引发房地产市场的波动,所以披露权威信息非常谨慎。笔者认为,如果采取这样的改革方式,特别是在税种文本起草过程中不能充分披露信息,导致在改革过程中不能吸纳社会公众和专家学者的意见,争议会越来越大,立法质量和效率会下降。所以,笔者认为相关部门不要怕房地产改革信息披露对房地产市场产生影响,尽可能开门立法,在法律文本起草的过程中披露相关信息,特别是涉及公众利益的信息,让公众及早参与到房地产税法律文本起草过程中,这样才会使房地产税改革体现民意,符合中国实际,也能凝聚共识,实现良性互动。

    首先,目前我国房地产市场逐渐回暖,但未完全回暖,产能过剩还是基本面,但是一线城市房地产上涨的压力依然存在,特别是深圳等地出现房价大幅上涨、北京等地推进京津冀一体化进程有可能导致该地区房价上涨的事实存在。这样我们可以认为房地产市场呈现出复杂的调控现状,一是经济发展需要房地产回暖,以支撑经济的发展;二是在房地产市场回暖过程中必须注重调控房价,防止房价进一步上涨,形成新的泡沫。因此宏观调控的目标是房地产市场在去泡沫化过程中,实现稳步的投资和销售双增长,而不是出现房价的过快上涨带动投资上涨。

  面临两难

  2014年被业界称为产业地产“上市年”,北高新、张江高科等10家产业地产公司上市。这10家公司上半年都实现了盈利,整体实现利润41.08亿元,同比增长20.58%。有业内专家指出,产业园区扎堆涌现很可能导致产品同质化,而同质化的结果就很可能造成“产业空心化、地产泡沫化”的不断加剧。

  目前市场上产业地产的主流开发模式分为两种。一种是开发商拿地建成后直接出售;一种是以出租的形式租给企业,进行集约化管理。“第一种模式,优点是资金回笼迅速,有利于实现快周转;缺点是不利于产业园区的控制。第二种模式,优点是开发商在招商时,对企业进行筛选,带动相关企业的聚集,成为推动区域经济增长的新兴商务园区。缺点是运营周期长,现金回流缓慢。”鸿坤金融谷负责人金巍表示。

  据了解,鸿坤金融谷是鸿坤集团斥资30亿打造的北京首座提供立体金融服务以及谷歌式自由办公环境为特色的商务园区,位于南四环、南五环之间的西红门区域,临近地铁4号线新宫站,盘踞于大兴区规划的68万体量的新金融基地之内。目前该产业园区已进入全面招商阶段,并已与八家企业签订入驻意向,主营业务覆盖金融投资、电子商务等。

  鸿坤金融谷模式

  创新求突围

  “诸多房企将投资触角延伸到产业地产上,但如果仍然用传统的开发住宅地产的思维来经营,必将难以玩转产业地产。满足企业真正的需求,做到差异化竞争,才是生存发展的必要条件。”中国产业集聚研究专家杨建国说。

    其次,在当前房地产宏观调控目标下,房地产税收信息的披露,影响房地产市场将会逐渐趋向中性特征。这是因为推进房地产税收改革,特别是增加保有环节的税收负担,会打击一部分囤积房地产的投资者,这样会防止房价的过快上涨,但对当前刚刚复苏的房地产市场可能产生负面影响。不过,房地产税收改革披露的对基本住房免税等信息,又对基本住房需求是保护鼓励的。同时,各地政府推出了包括契税、住房公积金等其他刺激房地产发展的改革举措,这样举措又会使一些刚性需求者能够买得起房。房地产政策一方面能促进房地产的销售额增长,去库存,化解房地产产能过剩,另一方面,逐渐释放对多套房进行调控的税收政策,使得房地产税收改革信息披露对房价的影响趋于中性。

    再次,目前透露房地产税收改革中的一些规定,是市场基本达成共识的,比如对首套房免税,或者说“豁免征收面积”,即对人们基本住房需求免税等是房地产税改革市场认可的共识。同时,在改革中赋予地方政府一定的税收管理权,以体现中国各地区住房和经济发展的差异等,也是大家比较赞同的共识。对于这些共识,应尽可能吸收在房地产税收立法文本文件中,并向社会披露这些改革信息,以便在这些共识的基础上,讨论其他争议较大的观点,再次凝聚共识。比如对基本住房面积进行豁免,那么多少面积是基本住房面积,是以个人计算还是以家庭计算等,只有权威信息披露认可基本豁免的条件下,社会公众才能发挥最大才智讨论这些问题,形成新的共识,也能促进房地产市场朝着国家确定宏观调控目标推进。所以,房地产税收改革必须坚持更加开放的程度推进立法,以寻求更大的共识,真正起草和颁布一本适合中国实际情况的房地产税收法律。

  据鸿坤金融谷负责人介绍,在最初进行设计定位时,鸿坤金融谷就是以多重功能一体的产业新城为概念,是一座企业之港,生活之城。园区划分为两个区域,将商务办公、商业休闲与花园式生态办公环境完美融合,与周边生活居住、购物中心等配套相互支撑,形成一个完整的价值链。在产品的设计与硬件技术服务上,更是突破,利用12项智能革新的,赋予整个项目企业氧吧、绿色种源等环保特质。

  “除了绿色新颖的办公环境、优厚的租金优惠之外,鸿坤金融谷已与亿润投资签约,打造全新的金融服务产业链条,拓展企业融资渠道,扶持园区企业快速发展,助力园区内企业上市。”上述负责人补充说。有业内人士说,鸿坤金融谷最为核心的竞争优势在于提供完整的金融服务链,解决入驻企业资金筹措与管理问题,未来几年内有望成为京城地区的一颗新兴的“产业明珠”。武新/辑

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