房产 量价齐跌成导火索

作者 红足一世足球 来源 财经动态 浏览 发布时间 2017年07月15日

  证券时报记者 于德江

  从本月10日起,济南市实行了3年多的商品房限购政策正式取消。今年以来,先后有广州、杭州、呼和浩特等地的商品房政策低调松绑。业内专家认为,从中长期来看,房地产市场并没有出现“供过于求”的局面,遏制投资需求仍须长期坚持。

  对投资者来讲,靠房屋出租收回成本的时间越快越好,计算收回成本时间的一个重要参数便是租金回报率。租金回报率同时也是衡量房产投资价值的一个重要指标,指的是出租房产获得的收益同房产总价的比值。但目前国内一线城市房价普涨,导致购房成本大幅增加,而租金涨幅却相对有限,房产租金回报率持续走低。

  以深圳为例来分析房地产市场租金回报率。深圳市规划和国土资源委员会数据显示,9月深圳市商品住房成交均价为36191元/3。绻蹲收逜按此价格购买了一套653〉牧骄邮遥芗墼?35万元。另据禧泰数据公司监测,深圳市近一个月平均租金价格为65.3元/月/3。蹲收逜未来一年大约可获得租金收入50934元,租金回报率为2.2%。

  纵向对比去年数据,2014年9月份,深圳市商品住房均价为26000元/3∽笥遥饨鸺鄹?4.37元/月/3 H绻硪煌蹲收連在去年买下653×骄邮遥蜃饨鸹乇试嘉?.5%。对比可以发现,投资者A在租金回报率上落后于投资者B,单从租金回报率这一指标来说,深圳普通住宅的投资价值呈现下降的趋势。

  相同计算方法,北京、上海的租金回报率分别为2.1%、2.3%。另外考虑到空置期损失、购房税费、贷款利息等支出项目,租金回报率还将进一步被压低到2%以内。但同时需要指出的是,上述对比没有考虑到房价涨跌所带来的损益,只适合用作投资价值的简单对比。

  信达证券首席策略分析师陈嘉禾提出以市盈率(PE)估值法来对比各类资产的投资价值。陈嘉禾举例,在2000年上证综合指数的PE高达65倍左右,当时房地产以净租金计算的估值则不足20倍,如果在这种时候投资者使用了市盈率估值法,就会明白应该购买何种资产。

  限购松绑“羞答答”

  与2011年2月正式出台限购政策时的大张旗鼓相比,济南市10日取消商品房限购政策颇为“低调”。早在7月2日,网上就开始流传济南全面取消限购的消息,当时济南市城乡建设委员会回应称,“正研究现行商品住房限购政策进行调整的办法,待确定后实施。”

  9日,多名房地产业内人士私下透露,济南商品房限购政策将于10日全面放开,但相关政府部门并未正式通报此事。记者10日从济南市住房保障和房产管理局以及多个在售楼盘多番核实,才最终确认了这一消息。

  与济南悄然取消限购类似,今年5月份以来,广州、杭州等地的部分区域陆续低调松绑,政府对开发商仅限“口头传达,不发文件”。

  中国指数研究院发布研究报告显示,目前已有安徽、杭州、无锡、天津、沈阳、广州等十余个城市采取或直接放松限购条件、或放宽落户条件、或采取调整公积金贷款等方式促进楼市稳定。

  量价齐跌成松绑限购“导火索”

  业内分析认为,放松限购和市场成交量下降过快有关,而与之相关的土地成交低迷及“土地财政”问题也开始凸显。

  据济南市城乡建设委员会统计数据,今年1-5月,济南住宅网签面积同比增长分别为:-30.12%、6.06%、-48.32%、0.49%和-44.57%。

  不仅成交量下滑明显,销售价格也出现下降。据国家统计局70个大中城市住宅销售价格变动情况数据,今年5月份济南新建住宅环比下跌0.4%,是2012年6月以来的环比首次下跌。

  房地产研究机构合富辉煌山东区域市场总监许传明分析说,市场量价齐跌是一些地方政府放松限购政策的主因。

  但也有人认为,楼市成交低迷还和“土地财政”有明显关系。据中国指数研究院数据,今年上半年全国300个城市土地成交面积同比减少20%,其中二季度下降29%;土地出让金上半年同比增长只有0.1%,而其中二季度下降15%。北海、昆明、呼和浩特、宁波的土地出让金降幅超过50%。

  “市场低迷促使开发商以更审慎的态度拿地,而土地市场成交低迷、财政危机催发政府松绑。”世联地产市场研

  究部研究员游方说。

  遏制投资、投机性需求政策不宜放松

  部分业内人士表示,各地根据实际情况调控政策无可厚非,但从中长期来看,我国房地产市场并没有出现“供过于求”的局面,遏制投资、投机性需求的政策不宜放松。

  据国家统计局公布的今年5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况数据,70个大中城市中,同比价格下降的城市只有1个,上涨的城市有69个。

  山东大学房地产研究中心主任李铁岗说:“应允许房价一定幅度的波动,不能一有风吹草动,就迫不及待调整政策。”

  一些业内人士认为,放松限购短期内对房价的稳定作用或十分有限。许传明说,取消限购对投资性需求的拉动现

  在并不具备条件。山东省政府参事、山东财经大学房地产经济研究所所长郭松海也认为:“以取消限购刺激需求不大现实。”

  业内人士普遍认为,遏制投资需求仍须长期坚持。住房城乡建设部总经济师冯俊6月初在国新办举行的新闻发布会上强调,对房地产市场的调控始终要坚持保护消费需求、遏制投资需求这个原则。他说:“这是政策的基调。”

  李铁岗等专家认为,长期来看,地产市场“供小于求”的局面并没有改变,如果此时大面积放开限购,等经济形势企稳向好后,房价将会报复性反弹。郭松海也认为,目前房价相比居民收入来说还明显偏高,这也不利于房地产市场的长期健康发展。

  参照此逻辑和前述计算结果,深圳、北京、上海当前房地产市场的PE分别为46倍、48倍和43倍。和当前股票市场进行横向对比,沪深300指数的PE为13倍、恒生国企指数的PE为7倍。陈嘉禾向证券时报记者介绍,澳大利亚等国外房地产市场的租金回报率稳定在4%左右,对应PE为25倍,而国内一线城市的住宅剔除掉相关费用后,PE甚至能达到50-70倍左右。“现在看来,股票相对是有折价的”,陈嘉禾说,“相比于股票,房地产已经没什么吸引力了。”

  专家指出,应加快房地产税的试点和推行,用“税收杠杆”对冲大量投资、投机性的炒房力量,同时政府应进一步加大保障性住房建设,保障刚需群众的住房需求。

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